常見問題

 

 

1. 美國房地産市場有什麽特點？

答：社會穩定、政策完善、法制健全、市場成熟、升值穩定、租賃市場活躍。從長綫投資來看，在美國投資房地産風險低、收益穩定、回報率高。美國住宅銷量報告，2009年11月份銷量增加了7.4%，遠遠高于此前分析師3.3%的預期。

 

2. 美國政府有哪些針對海外投資者的規定？

答：外國購買者享有與美國公民同等的權利，外國購買者同樣可以抵押貸款。美國是土地私有制國家，根本不存在對業主的所有權限制，政府對市場的干預很少。

 

3. 美國房地産市場需求量大嗎？

答：美國現在的高出生率、離婚率、移民率，使美國每年産生100萬住戶。旅游市場旺盛，許多美國人和外國人在美國擁有度假住宅。

 

4. 加州政府對房地産影響怎麽樣？

答：通過規劃規定每一塊土地的用途，建築類型、高度、密度等。管理房地産從業人員，使用發牌制度規範房地産市場。政府依法徵稅，保護公衆利益。

 

5. 美國房地産的法律環境怎麽樣？

答：聯邦對非本國公民投資、購買地産的限制很少。每個州都可以自己制定法律，但很少有限制。

 

6. 外國人能否購買美國房地産？

答：絕大多數情况下，美國房地産市場對購買者幷沒有居民或公民的身份要求，也沒有簽證方面的特別規定。只有少數州，要求只有公民或居民身份才能購買當地的居住和商業性房地産。

 

7. 買房買地的貸款方式是怎樣的？貸款人有年齡的限制嗎？貸款的年限是多長？

答：購買地塊首付30%—50%; 購置房屋首付20%—30%。申請人的資信狀况（信用積分）决定貸款利率的高低。無信用積分者申請按揭貸款6個月後，就會獲得相應的信用積分，其後再申請貸款時，利率就會根據其信用積分而定。18周歲以上，5到30年均可。

 

8. 出現質量問題怎麽辦？

答：房地産經紀人會通知驗房師在過戶前仔細驗房，幷記錄和拍照。如有質量問題可無償要求房東或開發商維修。新房出售前，地方房地産管理局也會例行驗房，幷出具合格證。投資者還可購買房屋質量保險。

 

9. 一般可以購買哪種類型的物業？

答：美國各州法律規定不盡相同，但絕大部分州不限制外國自然人及法人（公司、機構）購買一般的居住性和商業性房地産，包括東西海岸主要的主要市場：加州、佛州、紐約州等等。

 

10. 可以買多少塊土地？是否有數量限制？

答：部分州對于土地擁有數量有限制，但一般的商業或居住的購買完全不受其影響。

 

11. 目前美國的房價水平如何？

答：全美20 個都市圈的綜合房價在2006 年7 月達到頂峰，至今房價下跌平均已超過20-40%。目前全美平均房價爲17 萬美金左右。加州房屋平均價值爲50萬至60 萬美金之間。

 

12. 美國房地産的投資回報一般是多少？

答：從1926 到1996 的70 年間，美國房地産市場年均漲幅爲11%。1996-2006 年間，達到15%以上。目前的房價情况是百年難遇的長期投資良機。

 

13. 購買美國房地産可以移民到美國嗎？

答：目前移民美國需通過特定的移民項目實現，購買美國房地産不能直接實現移民。不過購買美國房産，如有貸款也有助于您獲得在美的信用記錄。

 

14. 什麽是熟地塊（Lot）

答：熟地塊是指隨時可以用于建造房屋的土地，必須具備以下條件：一，排水管、電纜、天然氣等基本設施已經建設到位；二，獲取政府建造批文。一般，地塊價格會占到整棟房屋價值的20%至30%。

 

15. 什麽是房地産稅/ 土地稅（Property Tax）

答：房地産稅是房地産所有人每年向當地市政府交納的稅種。房地産稅是從價稅，占房産價值的1-3%，按年計，按地方規定年度或半年度繳納。一般講，房地産稅是用于當地市政建設、環境保護、公共治安、衛生醫療、教育發展及其它相關設施的建設。隨著上述設施的改進，當地的房地産價值也會隨之升高，因此在美國房地産稅被看作是對房地産市場有積極推動作用的稅收。

 

16. 購置美國房地産後，還需要支付哪些費用？

答：還需要每月支付物業管理費、財産保險費以及房地産稅；總計爲房價的2%至3%。

 

17. 什麽是房産交易稅Realty Transfer Tax）？

答：房産交易稅是爲房地産産權交易特權而支付的稅額。根據你所在州不同，交易稅的徵收方式迥异。如新澤西州，通常賣方只需付州稅而在紐約市，除州稅外，還需付市稅。在紐約，如果你有貸款（Mortgage），買方還需付Mortgage Tax（貸款稅）。

 

18. 什麽是房産稅（Property Tax）？

答：房産稅顧名思義是房産屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地産稅一般按年計，房價越貴，房産稅越高。一般講，房地産稅是用于市政、縣郡、學區、社區大學及其它政府機構。房地産稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規定不一。

 

19. 買房時，我怎麽查明房産稅？

答：賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房産稅，這通常列在賣方經紀上市單上（MLS）。如沒有，買方律師可通過市政府稅務部門查詢。産權調查報告也能較準確地顯示地稅徵收。值得注意的是有的地方是在房産易手時重新估價徵收地稅。有的地方是每3到4年調整地稅。因此，作爲買主，應提前查清，幷理解你將來到底付多少地稅，這對你考慮是否應購買此屋亦有幫助。

 

20. 如果市鎮地稅估價都高于我的買價，怎麽辦？

答：你可以根據你的買價來上訴（Appeal），到估價委員會（The Assessor’s Board）。上訴時，你必須證明你的買價是合理市場價格（Fair market Value）。

 

21. 買房後，有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅？

答：房地産稅和一百萬美元貸款的利益可以用于抵扣聯邦所得稅。

另外，只有在報稅時采用單項扣减（Itemized Deduction）的報稅方式時，才能扣减房産稅和貸款利息，新房屋購買者還可以扣减點數費用（Points）。房屋重新貸款者不可扣减這類費用。房屋交易中的其他費用，如房産交易稅、律師費、登記費及貸款公司的信用報告費，估價費等均屬不可抵扣費用。

 

22. 賣房時，是否需要交聯邦資本增值稅（Capital Gain Tax）?

答：如果你在過去5年內在該房屋住滿兩年，你賣房利潤低于25萬美元（夫妻倆共50萬美元），部分元需交納資本增值稅。但這幷不適用投資房（Investment Property）和度假房（Vacation Home）。對于賣方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優惠，但對于出租的單元則需申報資本增值稅。

 

23. 如何確定賣房利潤（Profit）？

答：賣房利潤是調整以後的賣價（Adjusted Sale Price）减去調整後的成本（Adjusted Cost Basis）。調整後的成本是買價（Purchase Price）减去銷售傭金、律師費等。調整後的賣價是賣價（Selling Price）减去房屋整修費用（Cost of Capital Improvement）。國稅局（IRS）對整修費用有較嚴控制，如維修熱水器的費用不能列爲整修費用，但安裝一台洗碗機則可。再如，你可扣除雇工的工錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據（Receipt）應妥當保存。

 

25. 申請房屋貸款（Home Mortgage）時，貸款公司（Lender）一般要考慮哪些因素？

答：法律上講，幷沒有法律要求貸款公司必須考慮什麽，但一般講，貸款公司會考慮下列因素：

1、工作經歷、薪資歷史及現職工作證明，通常需提交近年來聯邦報稅（Federal Tax Return）和W-2表格。如果你的收入來自其它方面，如房産投資、小孩撫養費（Child Support）或其它投資，你同樣需要提交證明文件。

2、信用歷史（Credit History）。貸款公司通常會獲取你的信用狀况如信用分數（Credit Score）及信用卡欠債金額。

3、負債數額（Outstanding Debts）。如汽車貸款（Automobile Loans）、撫養費（Alimony）和（Child Support）。

4、資産（Assets）。如汽車、出租房屋（Rental Property）、股票（Stocks）、債券（Bonds）、現金（Cash）、銀行存款（Savings）、IRS、退休金賬戶（Retirement accounts）、互助基金（Mutual Funds）等。

5、自負金來源（Source of down payment）。注意，你如果有親戚的贈送（gift），貸款公司將要你提供贈送證明信（gift letter）。

 

26. 貸款公司（Lender）依法應讓我知道哪些貸款資料？

答：聯邦法律要求貸方（Lender）應披露所有貸款費用（Loan Cost），如估價費（Appraisal Fees）、貸方律師費（Lender’s Attorney Fees）、托管費（Escrow Fees）、貸方服務費（Services Fees）、貸款利率（Mortgage Interest Rate）等。根據聯邦誠信貸款法案（Federal Truth in Lending Act），所有的貸款公司或機構必須統一采用一致的計算方法來披露貸款費用以利于消費者比較。固之，貸款利率必須按APR （Annual Percentage Rate）形式通告貸款人（Borrower）。此外，聯邦平等信用機會法案（Federal Equal Credit Opportunity）嚴禁貸款中德種族、宗教、膚色、國別、性別、婚姻狀態以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。

 

27. 我正在買房，但我現在住房還沒有賣出，有什麽辦法我可以先從現住房上借款來購新房？

答：有兩種辦法：

一是Home Equity Loan（房屋淨值貸款）。如果你有房屋淨值信用額度（Home Equity Line of Credit 簡稱HELOC），你也可以直接從中取錢。

二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率較高。

 

28. 什麽是固定利率貸款（fixed-rate Loan）？

答：固定利率貸款，顧名思義就是貸款利率在貸款期間（通常是15年，20年或30年）固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分却是變化的。通常在貸款初期，償還利息較多，因此，年終報稅可抵扣部分也較多。

 

29. 什麽是變化利率貸款（Adjustable Rate Loan）？

答：變化利率貸款因貸方變化利率，或還貸金額或還貸時間不同而有幾種：

1、變化利率貸款（ARM）：這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率，然後利率會隨著指數（通常是一年期財政債券Lender而變，但同時貸方（T-bill Rate）限定最高變化額度（CAP）。有的貸款也限定最低變化額度（Floor）。

2、可轉換ARM（Convertible ARM）：這類貸款通常允許貸款人（Borrower）將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款。例如前5年每年利率固定。

3、可重新協定利率貸款（Re-negotiable Rate Mortgage或Rollover）：這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數額，然後允許貸款人重新協商利率。

4、漸進付款貸款（Graduated Payment Mortgage或GPM）：這類貸款頭兩年付款較低，但在第5-10年會逐漸調升。

 

30. 什麽是氣球貸款（Balloon Loan）？

答：氣球貸款要求貸款人在一定時間內（通常是3年、5年或7年）全部付清貸款餘額。這類貸款的利率可固定或變化。

 

31. 什麽是超額貸款（Jumbo Loan）？

答：超額貸款是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac （房利美和房貸美） 允許的額度，如截止2010年4月1日該額度爲$729，750.00，超額貸款的利率通常要高于其它貸款。

 

32. 什麽是可轉讓貸款（Assumable Mortgage） ？

答：可轉讓貸款允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是“賣房即付清”（Due-on-Sale）貸款，只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是，可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率，幷且貸方會收取轉讓費用。

 

33. 房屋過戶時，房契（Title Deed）會給誰？

答：在所謂的Title State，如紐約州，房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State，如新澤西，房契交給買方。

 

34. 什麽是托收賬戶（Escrow Account） ？

答：托收賬戶是貸方爲你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立賬戶。通常在過戶時，貸方會要求托收1-3個月的地稅和房屋保險。托收賬戶不付利息。聯邦房地産過戶程序法案（The Real Estate Settlement Procedures Act）對托收賬戶有嚴格限制。根據這一法案，銀行可徵收的托收金額計算相當複雜，但粗略講，應以不超過2個月的托收項目。

 

35. 房屋淨值貸款（Home Equity Loan）和房屋第二貸款（Second Loan）有何差別？

答：兩者相同的是利息都可扣稅（Tax Deductible）幷且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而淨值貸款通常是變動利率。

 

36. 賣方過戶時需要付哪些過戶費？

律師費 （Attorney’s Fee）

經紀人費（Realtor’s Commission）

房産交易稅（Realty Transfer Fee）

登記費（Recording Fee）

修理費（Repair Credit）

房管協會費（Condo Association Fee）

地稅調整（Property Tax Adjustment）

 

37.美國産權擁有方式有幾類？

答：各州不同，但主要有幾種形式：

a） 完全産權（Sole Ownership）：指一個人或一個單位完全單獨擁有對房地産的産權，如未婚單身男女擁有的産權或已婚夫婦按協議單方擁有産權等情况。

b） 聯合産權（Joint Tenancy）：兩人以上聯合對房地産擁有一致的産權，幷有權繼承。各産權人不區分産權份額，不能單獨處分各自的産權。當某一産權人去世後，其他在生的産權人自動獲得其産權，因此聯合産權是不能用遺囑的形式處置的。法律規定，聯合産權的産生必須有書面文件明確約定，各産權人是以聯合共有的方式共同持有産權的。例如，一些州規定，夫妻雙方以聯合産權的形式持有産權。

c） 普通共有産權（Tenancy in common）：兩人以上按份共同擁有不可分割的房地産，産權人按份擁有房地産權益和承擔責任。共有産權的特點是，雙方不一定擁有相等的産權。儘管共有産權人對房地産的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有産權人有權處置自己份內的房地産權益，另外，各産權人取得産權的時間和份額可以是不同。大多數情况下，兩人以上對房地産的權利是共有産權。

d） 企業擁有産權（Title Holding Trust）：企業擁有産權包括公司産權、合夥組織産權和信托産權三種形式，特點是當事人按企業章程和有關法規行使對房地産的權益和義務。

e） 有限責任公司或合伴（Limited Liability Company or Partnership）。

 

38.問：重新貸款時所付的點數（Points）是否可抵稅？

答：可以，但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點數貸30年期貸款，每年可抵

稅的點數爲$100，但同時應注意，如果你付了點數同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修（Home

Improvement），你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款$100，000，15年期。你付了$2000，00（2個

點數）。你又用貸款所得中的$25000來裝修厨房，這樣，你可在今年的報稅中抵稅$500（$2000的25%），剩

下的$1500再分爲15份，即每年還可抵稅$100。

 

39.FHA和VA貸款的重新貸款（Refinance）與其它重新貸款有何不同？

答：FHA/VA的重新貸款稱爲FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價，工作確認（Employment Verification）。

 

40.過戶時，貸款公司說貸款已經賣給別的銀行，這是怎麽回事？

答：大多數貸款在過戶後轉賣給互助基金（Mutual Fund）或保險公司，而貸款公司只是充當貸款中間服務者，

負責處理每月還款，房地産稅等。按照1990年國家可支付住房法案（National Affordable Housing Act of

1990），貸方（Lender）須：

1丶在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。

2丶通知書上須注明新的貸款機構的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費電話。

3丶貸款條件不可變。

4丶提供借款人60天應變時間，這期間，不可加收遲付罰款

 

41.什麽是提前付清罰款（Prepayment Penalty） ？

答：提前付清罰款在多數州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全

可能。通常罰款額在貸款的1-2%。

 

42.房子內部可以自己改動嗎？需不需要申請？

答：可以，但不主張。

 

43.保修多久？保修範圍？

答：主體結構十年，電器一年。每年交324美金的保險費用，就可以享受所有維修免費（保

險公司支付所有維修費）。

 

44.延期交房罰金多少？

答：後果很嚴重，所以一般不會出現。

 

45.一次性付款能寫18歲以下小孩名字嗎？聯名的産權（父子）父親離世後，是否直接歸小孩一人？

答：可以，但要和成人聯名，簽字一定要成人簽署，而且小孩和成人必須是直系親屬。

可直接歸小孩所有，但遺産稅很貴，50%。

 

46.開設美國賬戶的申請費和年費？

答：無開戶費，但要放100美金在賬戶內。開一個支票賬戶&一個儲蓄賬戶。

 

47. 水、電、煤多少錢？有無花園灑水系統？太陽能、電話綫、網絡綫入戶嗎？

答：水、電、煤是私人承包，每個區域都不盡相同。

無花園灑水系統。

電話綫、網絡綫都可以直接安裝，租客付費。

太陽能待老闆確認。

 

48.出租時要不要裝窗簾，做花園草皮？

答：重要部分都安裝有百葉窗，其餘部分租客承擔。

花園草皮物管公司來做。

 

49.如果有貸款批不下來，是否可以退定金和首付?有無利息？

答：可以退定金和首付。

因爲貸款期限很短，美金利息很低，所以基本不存在利息的問題，利率風險也不大，因爲中美元較穩定。

 

50.賣掉房産時要繳納的稅費都有哪些？可避稅的項目有哪些？

答：增值稅，租金收入稅。

增值稅=15*【賣房時房産估價價格-（所還利息+每年1.1%物業稅+折舊+維修費）】；

租金收入稅：租金的（10%-38%）租金收入每年都要報稅，我們可幫客戶來報稅。